除去中信集團、安邦財險之外，現在基本可以確定，所有在北京CBD候選地王的競價中，報出最高價格的競價者都將出局。

距離12月7日，北京CBD候選地王六塊土地第二輪開標已經過去一周多時間，有中信集團、萬通地產、遠洋地產、民生銀行、正大集團、安邦財險參與的六家競標聯(lián)合體，不出意外，將成為最終的勝出者，而在由六塊土地競標者形成的六個小組中，除安邦財險以小組報價最高者領先之外，其余四個小組的最高報價者都已基本出局。

北京市政府正在以調控地王價格的方式，向市場傳遞降低地價的預期，以確保穩(wěn)定房價任務的完成。而這塊被譽為候選地王的CBD商務核心區(qū)地塊（下稱中服地塊）的總樓面單價，預計將被控制在2萬元/平方米左右，遠遠低于之前4萬元/平方米的市場預期。

高價不高分

“現在能以最高報價，在第二輪競標中領先的，只有中信集團的競標聯(lián)合體和安邦財險。”12月16日上午，參與競標工作的一家咨詢公司高管向《中國經營報》記者表示。隨后，這一說法得到了北京市土地儲備中心一位不愿具名的官員證實。

12月7日，北京市土地儲備中心啟動中服地塊六塊土地的第二階段競標工作，在此之前，包括SOHO（中國）在內的多家房地產開發(fā)企業(yè)參與了第一輪對地塊規(guī)劃方案的競標，按照規(guī)定，第一輪競標不包含報價，占總評標分數的20%；第二輪競標則包含報價，占80%，兩輪評標綜合積分。

記者了解到，在第二輪評標當中，絕大部分報出最高價格的競標者，綜合評標分數排名都十分靠后。如在Z6地塊中，遠洋地產、匯豐銀行、崇高發(fā)展組成的聯(lián)合體所報出的38.0703億元的價格，低于所有對這塊土地投標的競標者報價，但是，卻位列該小組綜合評分第一。

此前，北京市土地儲備中心一位官員曾向記者表示，不可能所有報價最高的企業(yè)都能中標，否則就不叫綜合評標了。

高價不高分的情況，在這次競標當中相當普遍。在Z4地塊中，民生銀行29.96億元的報價，在該小組的競爭中排列第二，但是，目前的綜合評標情況表明，民生銀行大幅領先該小組的競爭者，基本已經可以確定勝出。

另外，在Z3地塊中，中國國際金融、中金嘉業(yè)天津商業(yè)、北京萬通、亞洲電視、西部金融貿易聯(lián)合體，報價25.19億元，位列倒數第二，也在評標中領先；Z14地塊得主為正大置地、正大集團、浦東國際貿易、上海利泰、上海世茂建設、東莞玖龍紙業(yè)、華僑鳳凰、華康資本、中山投資與正大制藥投資等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體，報價41.14億元。

兩個以最高報價領先競標的是中信集團參與的競標聯(lián)合體和安邦財險參與的競標聯(lián)合體，即對Z5地塊報出25.2億元的安邦財險、和諧健康保險公司與標準投資集團聯(lián)合體以及對Z15地塊報出63億元價格的中信集團，在這兩塊土地的綜合評標過程中，居于領先位置。

CBD最低樓面價

對于中服地塊的價格，北京市政府十分在意。而其一次流標，一次修改規(guī)劃，均與控制地價傳遞的預期關系緊密。

中服地塊的第一次出讓，實際上本可以在2009年底就完成。時年，完成土地一級開發(fā)的中服地塊整體出讓，立即被市場冠之以百億地王的預期，最終，忌憚新一輪調控的北京市政府，在中服地塊流標之后，將其收回并調整規(guī)劃。

“之前就有說法，要把中服地塊改建成一個高密度的地塊。”SOHO（中國）原高級副總裁許洋曾表示，而這種改建成高密度的地塊，直接的核心思路，就是可以降低土地出讓之后的樓面單價——避免創(chuàng)下總價、單價紀錄，向市場傳遞與穩(wěn)定房價相反的預期。

仲量聯(lián)行的統(tǒng)計顯示，CBD核心區(qū)的商業(yè)用地價格，樓面成本價，在2005年之后一直維持在3~4萬元/平方米的水平，個別項目的樓面成本價，甚至已經逼近5萬元大關。只不過因為這些商用物業(yè)多不銷售，所以在地價的官方統(tǒng)計中，顯得并不突出。

記者了解到，在基本確定綜合評標的座次后，相關政府部門還曾專門測算過樓面成本價的平均水平，即把報價和調整后的規(guī)劃建筑面積加總相除，得出的樓面平均價在20000元/平方米左右，北京市領導曾專門指出，要求中服地塊重新出讓的價格，不要高出先行的CBD區(qū)域的售價水平，以避免傳遞與調控相反的市場預期。

6幅土地招標文件顯示，6幅土地的規(guī)劃建筑總面積為58萬平方米，之前整體出讓的招標文件顯示，其規(guī)劃建筑面積為32.7萬平方米，增加的規(guī)劃建筑面積令樓面成本價的下降成為了可能。

也正是在這樣的背景下，CBD近年來最低的樓面價格才可能變?yōu)楝F實。“至少不會起到推高周邊房價的作用，而且，中信集團能領先，很大程度上是規(guī)劃方案和企業(yè)背景，而不是因為超過60億元的報價。”前述北京市土地儲備中心的官員稱。

低地價時代

“北京市政府明確提出過要求，投標的企業(yè)不要報太高的價格，要以規(guī)劃和發(fā)展取勝。”12月16日下午，一位剛剛參加完政府土地吹風會的國有開發(fā)商高管告訴記者。他強調，北京市現在十分重視樓面成本價與區(qū)域當前價格的平衡。

北京正在進入一個行政手段控制之下的“低地價時代”，而中服地塊的走勢，恰是這個時代的開始。而此時，CBD核心區(qū)剩余六塊土地的第二輪招標將于2011年進行，土地出讓金收入同樣將劃入2011年。

中國指數研究院發(fā)布的2010年城市土地出讓金排名顯示，雖遭遇史上最嚴厲的地產調控，截至11月22日，北京市2010年土地出讓金達到1004.48億元，比去年同期增加57.2%。北京的土地財政并不缺錢。

故此，北京市提出試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。

據了解，這一土地出讓方式的核心是設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限時，不再接受更高報價，轉為通過現場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。開發(fā)商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價格等因素，將作為重要評標條件加以考量。

據有關部門統(tǒng)計，2009年全國商品房用地出讓交易中，采用招標方式的占2%，根據“價高者得”的原則確定買家出讓方式——拍賣和掛牌，分別占交易地塊總數的18%和80%。

中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說，“采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應量。從這個意義上講，是個好事。”

他認為，這種出讓方式，直接控制了居住用地的價格，增強了土地參與宏觀調控的靈活性。以往不設定價格上限的情況下，如果幾家企業(yè)都看中某地塊，輪番競價很容易制造出高價地。