由于2011年第四季度各地房?jī)r(jià)低迷，甚至出現(xiàn)大幅下跌且無(wú)成交量的情況，房?jī)r(jià)下跌已成共識(shí)。目前所討論的問(wèn)題是房?jī)r(jià)究竟能下跌多少。而開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂的不僅是價(jià)格，更是降價(jià)后是否有人購(gòu)房的問(wèn)題。不管如何，2012年房地產(chǎn)成交金額不會(huì)很理想，開(kāi)發(fā)商銷售回款現(xiàn)金收入會(huì)較低；這就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商短期償還債務(wù)能力降低。
　　龍年春節(jié)前后，標(biāo)普、瑞銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)警，2012年房地產(chǎn)信托大量到期，由于銷售回款不利及短期債務(wù)壓力的問(wèn)題，2012年部分房企可能面臨現(xiàn)金流危機(jī)。
　　最近，標(biāo)普宣布，將綠城中國(guó)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“B”下調(diào)至“B-”，展望負(fù)面。研究認(rèn)為，綠城中國(guó)將有120億～140億元短期債務(wù)到期，考慮到建設(shè)成本160億～170億元，合計(jì)支出大致300億，而綠城2011年銷售金額才330億元。正因如此，過(guò)去幾個(gè)月，綠城轉(zhuǎn)讓多個(gè)項(xiàng)目回收現(xiàn)金，以應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。然而，綠城中國(guó)只是中國(guó)許多房企的一個(gè)縮影。許多中小房企狀況可能還遠(yuǎn)不如綠城中國(guó)呢。
　　根據(jù)中金公司報(bào)告，2012年將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰，第三季度到期規(guī)模約1000億元，其他季度到期規(guī)模350億～500億元。其中3月份是小高峰，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300億元以上。
　　與此對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)資金供給減少。信托公司受政策調(diào)控影響，再加上未來(lái)房?jī)r(jià)處于下跌周期，募集規(guī)模將下降。2011年第四季度，許多信托公司基本停止房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。房地產(chǎn)信托募集資金渠道受阻。
　　銀行放貸規(guī)模在2012年預(yù)計(jì)也不會(huì)顯著增加。根據(jù)中國(guó)人民銀行30日發(fā)布《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2011年，房地產(chǎn)貸款全年累計(jì)增加1.26萬(wàn)億元，同比少增7704億元。
　　因此，2012年，房企資金鏈必然緊張，部分前期大肆擴(kuò)張，大舉競(jìng)拍獲得地王的企業(yè)，會(huì)更加面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
　　對(duì)于房地產(chǎn)信托，普遍的認(rèn)識(shí)是，房地產(chǎn)信托資金最終無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)較小，無(wú)法按時(shí)收回的風(fēng)險(xiǎn)較大，部分房企很可能到期無(wú)法償還信托資金，產(chǎn)生延遲兌付風(fēng)險(xiǎn)。
　　如果2012年可能成為房地產(chǎn)的“拼跌時(shí)代”，那么，2012年也將是房地產(chǎn)的“還債時(shí)代”。房地產(chǎn)屬于依靠金融系統(tǒng)資金運(yùn)行的行業(yè)，金融系統(tǒng)資金供給減少，房企就無(wú)法依靠銀行、信托、公司上市等方式進(jìn)行擴(kuò)張式運(yùn)營(yíng)。過(guò)去幾年，房企依靠金融資金過(guò)度擴(kuò)張，大肆競(jìng)拍地王，現(xiàn)在將面臨巨大的還債壓力。還債壓力將使房企不得不加大銷售回款力度，在市場(chǎng)成交低迷，房?jī)r(jià)一致看跌的背景下，房企降價(jià)是唯一選擇，于是，2012年才可能出現(xiàn)“拼跌時(shí)代”。
　　所以，2012年，房地產(chǎn)“還債時(shí)代”是“拼跌時(shí)代”的前提。
　　“還債時(shí)代”除房企償還其開(kāi)發(fā)貸款及信托融資等負(fù)債外，還有一層含義就是：部分房企虧損賣房，甚至破產(chǎn)倒閉拍賣，成為爛尾需重組的企業(yè)，為之前的瘋狂行為“還債”。絕大部分房企經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)多年，盈利極其豐厚，說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是全世界最暴利的行業(yè)，一點(diǎn)都不夸張。房企也度過(guò)了“做夢(mèng)都會(huì)笑”的2009年，現(xiàn)在也該出出血，還還債了。
　　不過(guò)，房地產(chǎn)總體依然會(huì)保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企依然會(huì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。部分競(jìng)拍高價(jià)土地的房企，可能成為2012年“還債時(shí)代”的注腳，成為破產(chǎn)倒閉一族。而這部分房企的惡果早就種下，早在它們2009、2010年競(jìng)拍高價(jià)地的時(shí)候就已種下。非理性競(jìng)拍“面粉貴過(guò)面包”土地的行為，會(huì)讓部分房企付出慘重的代價(jià)。穩(wěn)健房企將度過(guò)寒冬，會(huì)迎來(lái)春天，看到明天燦爛的陽(yáng)光，屆時(shí)房地產(chǎn)集中度會(huì)提高。
　　無(wú)論如何，只有經(jīng)歷過(guò)“還債時(shí)代”的房地產(chǎn)行業(yè)，才會(huì)更健康。